Рост или стагнация? Рынок ИЖС адаптируется к новым реалиям

Есть нюансы

Если говорить о цифрах, то в настоящий момент картина выглядит радужной. В приветственном слове заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин отметил, что за последние годы индивидуальное жилищное строительство по праву стало драйвером развития всей отрасли: в 2023 году из рекордных 110 млн кв. метров, введенных в жилье, 59 млн пришлось на ИЖС. «И это неудивительно, ведь, согласно проведенным опросам, большая часть населения хочет жить в своем доме. Отмечу также, что этот значимый результат в большей степени заслуга тех компаний, которые работают на этом рынке и помогают россиянам строить свое частное жилье. За это большое спасибо», — сказано в обращении Марата Хуснуллина.

Динамика этого года не хуже. Площадь ввода в эксплуатацию индивидуального жилья (ИЖС) в РФ по итогам 2024 года может установить новый исторический рекорд, отметил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин в ходе пленарной сессии: «С учетом того, что 49,7 млн кв. метров ИЖС уже введено, если будет такая же динамика до конца года, мы получим по-настоящему рекорд в объеме индивидуального жилищного строительства в нашей стране».

Однако рынок ИЖС живет в тех же условиях, что и рынок многоквартирного жилья, и сегодня испытывает такое же давление ключевой ставки.

Трансформация рынка

На подъеме или в стагнации находится сегодня рынок ИЖС? Этот вопрос стал первым для участников пленарного заседания. Мнения разошлись. Никита Стасишин считает, что сегодня рынок ИЖС в стадии развития с учетом принятия новых правил. «Я не думаю, что сегодня из-за изменения параметров годных ипотечных программ рынок находится в стагнации. Считаю, что те, кто максимально быстро перестроится под новые правила, займут нишу и, наверное, получат большую часть будущего спроса. Поэтому, на мой взгляд, сегодня ИЖС находится в развитии через трансформацию», — сказал замминистра.

Депутат Госдумы, член Комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский отметил, что спрос остается повышенным, но если в целом говорить про конъюнктуру рынка, то есть проблемы, в том числе и со стоимостью ипотеки. Сложности есть у застройщиков, которые переживают переходный период. По сути, считает депутат, мы переходим от дикого строительства, от хаотичной застройки к планомерной, которая будет вестись цивилизованными застройщиками, а не хозспособом. Результаты подготовительных этапов, в том числе введение счетов эскроу, будут видны уже в следующем году. В этом смысле можно говорить о периоде развития сегмента.

Заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс был еще оптимистичнее: «По моему мнению, никакой стагнации на рынке нет. Мы видим, что объемы ввода жилья по ИЖС рекордные относительно предыдущих лет. Да, в моменте есть некоторое замедление. Но те изменения, которые сегодня обсуждаются, дадут толчок для дальнейшего развития».

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов, напомнил, что в стране есть огромное количество городов, населенных пунктов, где не ведется строительство многоквартирных домов. И единственный выбор потребителей в этом случае — строительство индивидуальных домов. «Поэтому, я думаю, что перспектива рынка очень хорошая, и даже если случится заминка в ближайшие месяцы, она не будет значительной, и темпы роста строительства в этом сегменте будут только нарастать», — считает представитель ЦБ.

Исполнительный директор, руководитель управления ипотеки дивизиона «Домклик» Сбера Артём Герасимович отметил, что рынок находится в стадии адаптации: после июльских изменений объем заявок на ипотеку сократился на 50-60%. На такое снижение повлияло несколько факторов — недоступность рыночных программ, корректировка продукта семейной ипотеки и господдержки в целом. По мере восстановления рынка ситуация будет меняться.

Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов также отметил изменившиеся правила игры, к которым компании сейчас адаптируются. «Я как собственник строительной компании хочу сказать, что у нас в июле была одна сделка, в августе — ноль, а в сентябре — уже пять, и подходит шестая. Но сейчас мы видим, что наши коллеги, и я в том числе, сократили половину сотрудников нашей строительной компании для того, чтобы адаптироваться к новым условиям», — отметил Рамиль Усманов.

Эскроу как панацея

Что же может помочь отрасли пройти процесс адаптации с наименьшими потерями? Главный «тормоз» рынка — высокая ключевая ставка, которая влияет как на сложности с получением ипотеки, так и на проектное финансирование для самих застройщиков, особенно в период перехода на счета эскроу. Банки, чтобы поддержать спрос и работу отрасли, предлагают особые продукты. В частности, рассказал Алексей Ниденс, «ДОМ.РФ» предлагает программу льготного кредитования подрядчиков на строительство частных домов с использованием счетов эскроу по ставке не выше 1% годовых. По его мнению, это позволит смягчить период адаптации рынка ИЖС к новым условиям. На сегодня с помощью этой меры поддержки строятся уже более 300 частных домов, а несколько десятков из них уже построены, и деньги с эскроу-счетов направлены в счет оплаты услуг строителей отметил Алексей Ниденс. Всего в рамках программы планируется просубсидировать строительство не менее 1 млн кв. метров нового индивидуального жилья.

«Мы также хотим призвать подрядные организации активнее использовать кредитные средства при реализации проектов ИЖС. Это огромная инвестиция в будущее вашего бизнеса, которая со временем обязательно окупится за счет получения вами опыта банковского обслуживания, формирования кредитной истории, а также создания деловой репутации надежных и ответственных участников рынка. По нашему прогнозу, к 2030 году порядка 50% частных домов в России будут строиться профессиональными участниками рынка с помощью счетов эскроу», — прокомментировал Алексей Ниденс.

Заводские решения

Помочь в более решительном движении ИЖС по стране может промышленное производство домокомплектов. «Сегодня помимо того, что есть застройщики, есть подрядчики, на мой взгляд, есть крутая ниша в промышленном производстве домокомплектов и в индустриальном способе производства индивидуальных жилых домов. Тот, кто сегодня сделает продукт частью промышленного производства, тот, кто оптимизирует сроки сборки и предоставление «под ключ» конечного продукта, тот займет рынок на следующие 10 лет… Это ниша, на которую я бы призвал вас всех внимательно посмотреть», — сказал Никита Стасишин.

На применении домокомплектов как будущего отрасли сделал акцент и Александр Якубовский. По его словам, дома, произведенные промышленным способом, — это, во-первых, ликвидный залог, во-вторых, это безопасные дома, которые качественно могут эксплуатироваться собственниками и не требовать никаких дополнительных инвестиций и вложений. «Мы вместе с «ДОМ.РФ» говорим, что необходимо расширять проекты повторного применения, увеличивать их количество, они должны быть в свободном доступе. Это направление, которое должно обеспечить более качественную реализацию проектов индивидуальных жилых домов», — отметил депутат.

Что касается перехода на строительство с применением механизма счетов эскроу, то тут, по мнению Александра Якубовского, другого пути у нас нет: «Потому что, к большому сожалению, есть аферисты, которые просто обворовывают граждан, строят некачественные дома. Они должны с рынка уйти, как и те недобросовестные или неэффективные застройщики, которые у нас были во времена МКД без эскроу-счетов».