Целее будут: в какие новостройки вкладывать накопления в условиях нестабильности

Рынок новостроек переживает непростой и не самый типичный период — не успели игроки «переварить» коронавирусный период с его ограничениями, как подоспели новые испытания: в первую очередь, массовые санкции и упавший почти до нуля спрос в условиях высоких рыночных ставок по ипотеке. Инвестиционных сделок было много в марте — люди стремились вложиться в недвижимые активы, которые считаются надежными. Но уже в апреле и мае спрос практически сошел на нет. Что происходит на рынке сейчас и какие объекты стоит выбирать для вложений, разбираемся вместе с экспертами.

Купить, чтобы не потерять

Доля покупателей-инвесторов сейчас невелика, говорит ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич — по ее оценке, это около 10%. «Покупатели-инвесторы были вымыты с рынка еще в марте этого года. Сейчас их доля составляет не более 10%, а вот альтернативные клиенты наоборот в большинстве — более 85%», — рассказывает Лашкевич. Но, как уточняет эксперт, эта оценка касается инвесторов в классическом понимании — тех, кто планирует купить объект по более низкой цене и через пару лет, когда ЖК будет достроен, продать дороже. «Заработать на перепродаже сейчас достаточно сложно. Рынок нестабилен, как и вся геополитическая ситуация в стране. На государственных и банковских торгах вообще творятся удивительные вещи — люди торгуются до того, что покупают выше рынка», — рассказывает Марина Лашкевич. Применительно к недвижимости — большинство покупателей, которых можно условно отнести к инвесторам, сейчас покупают квадратные метры, чтобы сохранить средства в условиях неопределенности.

Об этом говорят и сами застройщики. «Сейчас недвижимость представляет собой надежный и понятный актив для вложения средств. Несмотря на послабления со стороны финансовых властей, инвестиции в иностранные валюты сейчас не принесут ожидаемого дохода или вообще приведут к потерям из-за колебаний курсов. Рынок акций пока полностью не восстановился после весеннего спада. Различные криптовалюты отличаются высокой волатильностью, — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Покупка квартиры полностью соответствует текущим инвестиционным трендам, когда приоритетом является сохранение активов».

Инвесторов, «спасающих» деньги в метрах, в последние месяцы стало заметно больше, говорит Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».

«Если раньше к нам приходили 10-12% покупателей с инвестиционными целями, то сейчас по некоторым проектам видим 20% обращений такого профиля, — рассказывает эксперт. — На рынке сейчас наблюдается определенная стагнация цен, не считая проектов тех застройщиков, которые по своим причинам сделали большие скидки. Тем не менее, инвестиционная цель покупки занимает значительную часть среди обращений».

Критерии отбора

Далеко не всякая новостройка подходит для вложений, отмечает коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов. «Даже если квартира изначально приобретается для собственного проживания, стоит примерить на себя роль инвестора. Современный мир отличается высокой динамичностью, поэтому неликвидная недвижимость выступит своего рода гирей, которая не даст двигаться дальше», — говорит эксперт. По его мнению, для вложений хорошо подходят ЖК бизнес-класса в районах, прилегающих к центру, с развитой инфраструктурой. Среди локаций центра эксперт советует Басманный и Пресненский районы — при относительно демократичных для ЦАО ценах на недвижимость, здесь располагаются точки активности (вузы, деловые кварталы), неплохо развита социальная и транспортная инфраструктура. 

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин рекомендует также обратить внимание на Новую Москву, где сейчас представлен хороший выбор проектов комфорт- и бизнес-класса. «Уровень цен в Новой Москве более умеренный, чем в «старой», а значит в ближайшие годы (очевидно непростые) перепродать квартиру здесь будет проще, — говорит эксперт. — В целом уровень цен на новостройки бизнес-класса в Новой Москве примерно на 33% ниже, чем в старых границах. Для инвестиций в ТиНАО хорошо подойдут семейные варианты квартир в новостройках с социальной инфраструктурой».

Для сохранения средств более предпочтительный вариант — готовый или почти готовый жилой комплекс, отмечает эксперт. В премиум-классе, по его словам, лучше выбирать новостройки на начальном этапе. «Как и в Новой Москве, потенциальный покупатель здесь — семья, которая заинтересована иметь максимум социальных объектов в шаговой доступности от дома, особенно спортивных, — говорит эксперт. — При перепродаже квартиры в таком комплексе можно заработать плюс 20-30% к стартовой стоимости».

Одолжить, чтобы заработать

Участники рынка советуют покупателям, которые заинтересованы в сохранении накоплений, обратить внимание на ипотечные программы — сейчас в новостройках есть варианты по ставкам гораздо ниже, чем даже по госпрограммам. «У нас в проекте Russian Design District ряд ипотечных программ, в которых ставка на первые 1-2 года снижена до 2%. Соответственно, инвестор может вложиться сейчас, а перепродать жилье до того, как ставка возрастет и покрыть таким образом все расходы, потому что за 2 года цены вырастут гораздо значительнее 2%», — говорит Владимир Щекин.

И это не самая низкая ставка из возможных: есть программы под 1%, под 0,1% и даже под 0,01% — причем на весь срок кредитования. Такие ставки получаются за счет субсидирования застройщиками — они компенсируют банкам недополученную прибыль, привлекая покупателей невиданно выгодными условиями по кредитам. Почти повсеместно часть своих расходов застройщики перекладывают на покупателя — повышая стоимость квартиры. Но даже с учетом этого «бесплатная» ипотека выгодна для покупателей, поскольку существенно сокращается и размер ежемесячного платежа, и финальная переплата по кредиту.

«Даже если у вас есть 100% средств на покупку квартиры, но при этом вы рассматриваете покупку как инвестицию, может быть выгоднее разделить эту сумму на два первоначальных взноса и приобрести две квартиры с кредитным плечом, — советует Дмитрий Железнов. — Если купить новостройку с отделкой на завершающем этапе строительства, используя для покупки льготную ипотеку, актив впоследствии можно будет сдать в аренду, компенсируя платежи по ипотечному кредиту».

Есть и другие возможности для инвесторов, обусловленные экономической нестабильностью, говорят эксперты. «Сейчас на рынке есть еще инвестиционные предложения от самих девелоперов, которые готовы потом даже выкупать у клиентов квартиры по факту сдачи дома (и платить до 25% прибыли), лишь бы пройти проектное финансирование с достаточным количеством средств на эскроу», — рассказывает Марина Лашкевич. Кроме того, чтобы снизить ставку проектного финансирования, некоторые девелоперы предлагают покупателям крупные скидки — 15-25%. Получается, что сейчас хорошее время выбирать объекты для хранения в них накоплений — но далеко не лучшее для заработка: активы явно не будут активно расти в цене.

«Вкладываться сейчас стоит в точечные «интересные истории». Изучать градостроительный план Москвы и МО. Смотреть, как развивается инфраструктура, где будет улучшена транспортная доступность, построены новые зоны рекреации. Такие варианты если не будут сильно расти в цены, то спасут ваши капиталы от инфляции, — заключает Марина Лашекевич. — Ну и традиционно стоит пользоваться всеми льготными инструментами, которые предоставляет государство. Благо сейчас для поддержки граждан и отрасли их много, и придумываются все новые и новые».

За полгода новостройки в стране подорожали на 20%

Решились на ипотеку – ищите, какая выгоднее. Сравнение трех льготных ипотечных программ с господдержкой

Скрытая наценка: как работает «бесплатная ипотека» на новостройки