Как выбрать новостройку бизнес-класса для инвестирования?

Инвестирование в недвижимость — один из самых надежных способов защитить и приумножить капитал. Но для этого недостаточно купить любую квартиру — нужно знать, по каким правилам выбирать объекты. Рассказываем, как подобрать оптимальный вариант бизнес-класса, чтобы заработать 10–15% годовых.

Сколько зарабатывают на инвестировании в жилье?

Покупка квартиры для перепродажи или сдачи в аренду — популярный вид инвестирования. В отличие от фондового рынка, квартиры, дома и земли стабильно растут в цене, несмотря на локальные просадки.

Инвесторы рассматривают разные категории недвижимости. С небольшими накоплениями вкладываются в жилье эконом- и комфорт-класса. Эти варианты минимально растут в цене, чего не всегда хватает даже для покрытия инфляции.

Когда есть 10–20 млн руб., рассматривают жилье бизнес- и премиум-класса, которое с начала строительства за 3–4 года вырастает в цене на 50–60%, или 10–15% в год.

Например, в столичном жилом комплексе Symphony 34 продажи стартовали в июле 2021 г. Цены на однокомнатные квартиры за два года выросли ~ на 24% — инвесторы получили 12% годовых.

Даже на надежном рынке недвижимости случаются сделки с упущенной выгодой или убытками. Например, если выбрать ЖК в непривлекательном районе или не проверить застройщика, который не введет объект в эксплуатацию. Далее расскажем, как купить квартиру и не ошибиться с выбором.

Где найти информацию о жилых комплексах?

Чтобы заработать, в жилые комплексы инвестируют на стадии котлована или заливки фундамента, когда продажи стартовали 1–2 месяца назад. В этот момент застройщик предлагает минимальные цены. Если купить квартиру в ЖК, который построен на 50–60%, выгода от инвестирования не превысит 5–7% годовых.

Начните поиск информации о ЖК своего города с Яндекса. Введите в поисковой строке: «ЖК бизнес-класса в [свой город] на стадии котлована». Пролистайте вниз, пока не закончатся рекламные объявления, и приступите к анализу рынка.

Циан и Домклик специализируются на недвижимости, поэтому предлагают много полезной информации.

Но они агрегаторы и подходят для первичного сбора сведений. Не всегда в списках только ЖК на стадии котлована, в которых продажи стартовали 1–2 месяца назад. Поэтому нужно по очереди проверять все варианты.

Например, в подборку на Циане попал ЖК Symphony 34, в котором продажи стартовали в июле 2021 г.

Получится список из 3–10 жилых комплексов на стадии котлована, где продажи стартуют в ближайшее время или начались 1–2 месяца назад.

Если затрудняетесь с поиском, посмотрите городские форумы о недвижимости. Там опытные инвесторы дают советы и полезную информацию — в какие проекты и почему вложиться в ближайшем будущем.

Критерии оценки перспективности ЖК

Из собранных вариантов нужно выбрать 1–2 для инвестирования. Для этого проанализируйте объекты по пяти критериям:

1. Район — желательно, чтобы ЖК находился недалеко от центра вдали от вредных производств, ТЭЦ, ЛЭП и других подобных объектов. Исключение — такие объекты есть, но их демонтируют до окончания строительства.

2. Транспортная доступность — покупатели и арендаторы смотрят на близость остановок общественного транспорта, станций метро и удобство выезда на центральные магистрали. Также заранее оцените загруженность дорог рядом с ЖК. Если транспортный поток стоит в пробках, жилье в таком месте будет менее привлекательным.

3. Развитость инфраструктуры — проверьте, чтобы рядом с ЖК были детские сады, школы, досуговые заведения и магазины с товарами первой необходимости. При покупке или аренде на это обращают внимание, так как люди хотят выполнять бытовые задачи без поездок по городу.

4. Видовые характеристики — целевая аудитория жилья бизнес-класса ценит вид из окон. В приоритете ЖК, которые открывают панораму на центр или достопримечательности. В прибрежных районах пользуется спросом недвижимость с видом на море.

5. Конкуренция — скорость продажи или сдачи в аренду зависит от плотности застройки аналогичными жилыми комплексами. Если рядом 2–3 похожих объекта, возникнут проблемы с реализацией недвижимости. Рассматривайте жилые комплексы, у которых в радиусе 3–5 км нет конкурентов.

Составьте сводную таблицу и оценивайте ЖК по каждому критерию по 5- или 10-балльной шкале. В конце посчитайте общий или средний балл, чтобы выбрать прибыльные варианты для инвестирования.

Как убедиться в состоятельности застройщика?

Когда выберете подходящие варианты для инвестирования, проверьте надежность застройщика. Есть немало примеров, когда компании собирали деньги, замораживали строительство и пропадали.

Два признака надежного застройщика:

• Работает на рынке рассматриваемого города от 3–5 лет. С начинающими компаниями лучше не сотрудничать — может не хватить опыта для завершения строительства или сдачи объекта в срок.

• В портфолио — от 2–3 реализованных ЖК аналогичного класса. Даже если компания работает 10 лет и построила 20 ЖК эконом-класса, может не хватить компетенций на первый проект бизнес-класса.

Проверьте компанию по государственным реестрам:

• Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС).

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

• База налоговой инспекции (ФНС).

• База арбитражного суда (АС).

• База Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Почитайте отзывы о сданных проектах застройщика. Есть ли у жителей проблемы, претензии по качеству строительных материалов и т. п. Вносите данные в сводную таблицу, чтобы оценить общий результат.

Как проводится сделка?

К этому этапу должна быть конкретная квартира для покупки. Остается провести сделку, чтобы дополнить портфель инвестиционной недвижимости:

1. Запросите у застройщика проект договора долевого участия.

2. Покажите проект договора юристу. При необходимости специалист составит протокол разногласий, который можно передать застройщику для корректировки соглашения.

3. Подайте заявку на ипотеку и заключите кредитный договор, если планируете привлечь заемные средства для инвестирования. Если приобретаете объект на собственный капитал, пропускайте этот этап.

4. Подпишите согласованный договор долевого участия и зарегистрируйте сделку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

5. Дождитесь окончания строительства и введения ЖК в эксплуатацию. Получите квартиру по акту приема-передачи и оформите недвижимость в собственность.

Остается найти покупателя или арендатора. Если затрудняетесь с проведением сделки, обратитесь в специализированное агентство, которое разбирается в тонкостях покупки квартир в новостройках.

Таким образом, чтобы купить прибыльную квартиру в ЖК бизнес-класса, важна предварительная подготовка. Во-первых, узнать про жилые комплексы на стадии котлована или заливки фундамента. Во-вторых, отобрать подходящие объекты по пяти критериям. В-третьих, проверить состоятельность застройщика.